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Property taxes and charges in France are notoriously complicated. There are various local and national taxes to take into consideration, plus maintenance charges if you purchase an apartment or villa in a private complex. And of course the French laws of succession also apply to foreign residents so there are lots of factors to take into account when buying property in the South of France.
To help you get to grips with all the legalities of French taxes and charges, we’ve put together a quick overview of the French admin situation. We’ve explained all of the taxes and charges which you might be liable for when you purchase a luxury property on the French Riviera. So, with our help you can sit back and relax knowing you’ll be ahead of the game when next year’s tax season rolls around.
Land Tax/Taxe foncière
La taxe foncière française est un impôt annuel sur la propriété immobilière, payable en octobre de chaque année. Elle est due par la personne qui possède le bien immobilier au 1er janvier de la même année et s’applique que vous habitiez votre bien ou que vous le louiez. La taxe foncière sert à financer les services locaux au sein de la commune et du département et comprend généralement la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour les services de collecte des déchets.
Le montant est calculé en fonction de la taille, de l’état et de l’emplacement du bien et varie considérablement d’une région à l’autre. Il n’est pas surprenant que les immeubles situés dans les centres-villes paient généralement plus de taxe foncière que les immeubles situés dans les zones rurales.
La taxe foncière peut être payée annuellement ou mensuellement mais des pénalités seront ajoutées pour tout retard de paiement. En outre, certaines propriétés telles que les nouvelles constructions, les ajouts aux bâtiments existants et les conversions rurales sont exonérées de la taxe foncière pendant 2 ans. Votre notaire est la personne à interroger pour savoir si cette exonération s’applique à votre bien.
Si vous décidez de vendre votre propriété sur la Côte d’Azur, il convient également de noter que le nouveau propriétaire est légalement tenu de vous verser le solde de la taxe foncière de l’année au prorata.
Local tax/Taxe d’habitation
La taxe d’habitation est une taxe annuelle de résidence qui est imposée à la personne qui réside dans la propriété au 1er janvier. La taxe d’habitation ne s’applique qu’aux bâtiments que les Français considèrent comme habitables, mais elle s’applique également aux résidences secondaires, à condition qu’elles soient meublées et dotées des services de base. Ainsi, même si vous ne vous trouvez pas physiquement dans votre résidence de vacances sur la Côte d’Azur au 1er janvier, vous serez probablement tenu de payer la taxe d’habitation. En revanche, si vous louez votre bien à long terme, votre locataire paiera la taxe d’habitation.
La taxe d’habitation est calculée à l’aide d’une formule notoirement complexe, mais elle est généralement basée sur l’état, la taille et l’emplacement de la propriété et, dans certains cas, sur les revenus du propriétaire. Si vous possédez un téléviseur en France, la redevance audiovisuelle annuelle sera également incluse dans votre taxe d’habitation.
Capital gains tax/Impôt sur les plus values
Si vous décidez de vendre votre résidence secondaire, vous serez redevable de l’impôt sur les plus-values. Cette taxe n’est applicable que lors de la vente d’une résidence secondaire et n’est donc pas appliquée si vous vendez votre résidence principale.
Elle est calculée à l’aide d’une autre formule extrêmement difficile, mais s’applique essentiellement à la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente. Il comprend également le coût de la transaction ainsi que le coût des travaux et/ou améliorations effectués sur votre bien par un professionnel (à l’exclusion des travaux d’entretien général et des réparations).
Nous vous recommandons de conserver toutes les factures et tous les reçus relatifs aux travaux effectués sur votre bien, au cas où la taxe sur les plus-values s’appliquerait à votre vente ultérieurement. Nous vous recommandons également de contacter votre notaire pour plus d’informations sur la manière de calculer les plus-values qui peuvent être imposées si vous décidez de vendre.
Wealth tax/Impôt de solidarité sur la fortune
L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ne concerne qu’un faible pourcentage de personnes physiques. Il est déterminé le 1er janvier de chaque année et est basé sur le total des actifs nets des résidents et des non-résidents à partir d’une certaine somme. L’ISF est ensuite calculé par tranches d’imposition en fonction du patrimoine net total de votre foyer.
Si vous devenez résident en France, vous ne serez imposé sur vos biens français que pendant les cinq premières années de résidence. Les biens situés hors de France seront exonérés de l’ISF pendant 5 ans. Après 5 ans de résidence en France, si votre patrimoine global est supérieur à 1 300 000 €, il sera également soumis à l’impôt. Consultez le taux actuel de l’impôt sur la fortune en France sur le site de l’administration fiscale française.
Maintenance Charges/ Charges de copropriété
Si vous décidez d’acheter un appartement ou une villa dans un complexe ou un parc privé, vous recevrez des frais d’entretien et de service mensuels ou trimestriels. Votre notaire sera en mesure de vous fournir un décompte complet des charges liées à votre bien avant la finalisation de la vente. Ces frais d’entretien sont généralement basés sur les équipements disponibles dans votre complexe. Les propriétés dotées de piscines, de courts de tennis, de concierges ou d’autres installations ont généralement des frais plus élevés, mais ces frais peuvent également inclure d’importantes dépenses non courantes pour le complexe.
French Succession Laws/ Droit de succession
Les lois françaises sur les successions sont très spécifiques et s’appliquent à tous les propriétaires de biens immobiliers en France, qu’ils soient résidents ou non-résidents. En août 2015, de nouveaux règlements européens ont été adoptés pour permettre aux citoyens de l’UE de choisir d’appliquer les lois successorales de leur lieu de résidence ou de leur lieu de naissance. Mais ce choix doit être fait avant le décès pour s’appliquer à votre succession, sinon les droits de succession français s’appliqueront.
En droit successoral français, les enfants sont des héritiers protégés et ont automatiquement droit à votre succession. Toutefois, les conjoints/partenaires ne bénéficient pas d’une telle protection et peuvent être déshérités ou oubliés lors de la succession. Toutefois, même si les enfants héritent de vos biens, vous pouvez déclarer que votre partenaire bénéficie de ce que l’on appelle l’usufruit, c’est-à-dire qu’il a le droit de résider dans vos biens jusqu’à sa mort et que vos enfants ne peuvent pas lui refuser ce droit. Si vous avez des enfants, une partie de votre patrimoine, appelée “la réserve”, leur sera automatiquement attribuée à votre décès. Le reste de votre patrimoine, appelé “quotité disponible”, peut alors être réparti entre les membres de votre famille.
Pour que votre succession se déroule conformément à vos souhaits, nous vous recommandons de prendre contact avec votre notaire qui pourra vous conseiller sur la meilleure façon de gérer votre héritage. Vous devez cependant le faire avant de signer l’acte de vente, car il est pratiquement impossible d’y apporter des modifications une fois qu’il a été officiellement enregistré.
Non-trading real estate company/ SCI – Société Civile Immobilière
Une SCI est une société française spécialisée dans la propriété et la gestion immobilière. Il permet l’achat de biens immobiliers par plusieurs personnes, facilite la propriété et le transfert de biens et crée certains avantages fiscaux. Une SCI peut posséder plus d’un bien immobilier, y compris des résidences principales et secondaires, et peut également posséder un bien immobilier loué non meublé à des locataires. Mais par définition, une SCI est une société civile et ne peut donc pas être utilisée pour gérer des locations de vacances, par exemple.
Si vous envisagez de constituer une SCI pour acheter votre propriété sur la Côte d’Azur, nous vous recommandons de contacter d’abord votre avocat. L’adresse de la SCI doit être située en France et la SCI n’offre pas de responsabilité limitée. Par conséquent, les associés de la société seront responsables des dettes de la SCI proportionnellement au nombre de parts qu’ils détiennent. Une SCI doit également produire chaque année des comptes détaillés qui doivent être déposés auprès des autorités françaises. Pour faciliter l’accomplissement de toutes les formalités administratives, nous vous conseillons de faire appel à un comptable français. Laissez-les s’occuper de tout, puis détendez-vous et profitez de la vie dans le sud de la France.
Pour plus d’informations ou de détails sur les transactions immobilières en France, les associations qui représentent les agents immobiliers en France sont listées ci-dessous :
FNAIM (Fédération Nationale des Agents Immobiliers) UNIS (Union des Syndicats de l’Immobilier) SNPI (Syndicat National des Professionnels Immobiliers) CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens).
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