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L’achat d’une propriété en France peut sembler une perspective intimidante, surtout si vous ne l’avez jamais fait auparavant et que vous ne parlez pas français.
Ne vous inquiétez pas, ce guide vous expliquera chaque étape de la procédure en termes simples afin que vous compreniez exactement ce qui va se passer et quand. C’est très simple, et nous vous aiderons à chaque étape.
Vous trouverez ci-dessous une infographie simple expliquant le processus d’achat d’un bien immobilier en France. Si vous faites défiler l’écran vers le bas, vous pouvez lire ce que signifie chaque étape. Sinon, utilisez la navigation rapide pour accéder à des sections spécifiques.
Au bas de cette page, vous trouverez des indications sur la durée de chaque étape.
La première étape de l’achat d’une propriété française est l’acceptation par le vendeur de l’offre de l’acheteur. Cela peut se faire en personne, par téléphone ou par courrier électronique. Normalement, l’agence prend contact avec vous pour vous annoncer la bonne nouvelle.
L’heure du champagne n’a pas encore sonné, car il reste encore beaucoup à faire avant de conclure l’affaire, mais vous pouvez fêter l’événement avant l’heure.
Le notaire est un officier public. Un spécialiste juridique agissant au nom de l’État et nommé par le ministre de la Justice afin d’établir des contrats authentifiés au nom de l’acheteur et du vendeur. Le vendeur peut également choisir son propre notaire s’il le souhaite, de sorte que dans certains cas, il peut y avoir plus d’un notaire.
Cela peut paraître intimidant, mais avec le bon notaire, vous serez entre de bonnes mains.
Le fait qu’un acte soit établi par un notaire est une garantie de sa légalité et de son authenticité. Le notaire a l’obligation légale de fournir à l’acheteur des informations complètes sur la nature et le contenu de l’accord signé et sur ses conséquences. Leur rôle principal est de sécuriser la transaction, d’assurer un titre de propriété incontestable et de collecter toutes les taxes dues à l’État.
Il est évident que, malgré le grand nombre de notaires en France, tous ne parlent pas l’anglais. Pour vous aider à en trouver un, nous avons dressé la liste des notaires de la Côte d’Azur. Sinon, ce site vous permet de rechercher des notaires par région. Vous devrez alors vous renseigner pour savoir s’ils offrent les services dont vous avez besoin.
Une fois que le notaire a fait son travail, il est temps de signer sur la ligne pointillée.
Combien coûte un notaire ?
Le montant payé pour le notaire dépend de l’âge du bien.
Bien que ces frais soient souvent appelés “frais de notaire”, le notaire ne perçoit qu’environ 1 % du prix de vente du bien immobilier. Le montant restant est versé au gouvernement pour payer les droits de timbre et les taxes d’enregistrement.
Le gouvernement réglemente les frais de notaire qui varient en fonction du prix de vente du bien.
Ce coût est à la charge de l’acheteur. S’il y a plus d’un notaire, le coût pour l’acheteur reste le même et ce montant est partagé 50/50 entre les deux notaires.
Remarque : les frais de notaire ne tiennent pas compte du coût d’une hypothèque ou de la constitution d’une société si c’est ainsi que vous avez l’intention d’acheter le bien (voir à ce sujet l’étape 6).
C’est ce qu’on appelle le “Compromis de Vente”.
La troisième étape du processus d’achat d’un bien immobilier en France est la signature d’un contrat préliminaire. Il s’agit d’une promesse de vente et d’achat du bien.
Il est établi par le notaire lorsqu’il reçoit du vendeur les documents suivants :
Ce contrat comprend toutes les conditions de la vente et précise une date de réalisation. Le contrat est soumis à des conditions qui, si elles ne sont pas remplies, peuvent annuler l’achat :
Nous arrivons maintenant à quelque chose. Il est temps de procéder à la première transaction financière.
L’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur le prix. Le contrat préliminaire a été signé. À ce stade, l’acheteur doit verser au notaire un acompte de 5 à 10 % du prix convenu du bien. Cette somme sera conservée sur un compte séquestre jusqu’à la transaction finale.
Le transfert est effectué par virement bancaire.
L’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion de 10 jours après avoir reçu une copie du contrat préliminaire. Le vendeur ne bénéficie pas de ce délai de réflexion ; il protège uniquement l’acheteur.
Si l’acheteur décide de se rétracter pendant cette période, il doit être remboursé à 100 % de ce qu’il a transféré sur le compte séquestre. Le processus d’achat est alors terminé.
L’acheteur peut changer d’avis pour n’importe quelle raison et n’a pas besoin de la justifier pour recevoir un remboursement complet de l’acompte pendant cette période de réflexion de dix jours.
Que se passe-t-il après la période de réflexion de 10 jours ?
Outre les conditions énoncées à l’étape 3 (signature d’un contrat préliminaire/compromis de vente), si l’acheteur décide de ne plus donner suite à la transaction après la période de réflexion, le vendeur a le droit de conserver l’acompte jusqu’à concurrence de 10 % du prix de vente du bien à titre de dédommagement.
C’est le moment de réfléchir à la bonne façon d’acheter le bien et d’organiser le financement. Vous avez la possibilité de décider si vous allez effectuer l’achat en tant que particulier ou en tant qu’entreprise.
Les trusts ne sont pas reconnus en France. Souvent, si l’acheteur est actionnaire d’une société en France ou à Monaco, l’achat est effectué par l’intermédiaire de cette société.
Il existe d’autres structures de paiement plus sophistiquées qui peuvent être utilisées avec l’aide d’un avocat spécialisé.
Si un prêt bancaire est nécessaire, il faut compter jusqu’à deux mois pour obtenir une réponse d’une banque française. Vous devrez alors attendre un minimum de dix jours pour accepter l’offre. L’offre de la banque reste valable pendant 30 jours. Vous devez utiliser le prêt dans les quatre mois suivant son acceptation.
Une fois ces étapes franchies, et après que l’étude du notaire a effectué toutes les vérifications administratives nécessaires, l’acte final, appelé “acte authentique de vente”, peut être rédigé. Il y a généralement un délai de trois à quatre mois entre la signature de l’avant-contrat et l’acte définitif.
Note : Les étapes 8, 9 et 10 se déroulent toutes en même temps.
Le jour de la signature de l’acte définitif, le solde du prix du bien (90 % à 95 % en fonction de l’acompte versé) doit être versé sur le compte séquestre du notaire.
Quelques semaines plus tard, les fonds sont transférés sur le compte du vendeur par le notaire.
Comme expliqué à l’étape 2, l’acheteur doit payer des frais qui s’élèvent généralement à 7 % du prix total du bien. Ce montant comprend les frais de notaire (1 % du prix total), la taxe d’achat (environ 5,89 % du prix) et les frais administratifs.
Si une société est utilisée pour acheter le bien, l’acheteur qui a signé l’avant-contrat en son nom propre se substitue à sa société, ce qui signifie que le contrat est exempt de toute taxe.
Une fois que toutes les formalités ont été accomplies, le notaire procède à la clôture des comptes pour les deux parties.
Remarque : cette opération se déroule en même temps que les étapes 8 et 9.
Le vendeur doit payer l’impôt sur les plus-values (le cas échéant) sur le compte du notaire qui enregistre le contrat au bureau des hypothèques. En général, si le bien est la résidence principale du vendeur, il n’y aura pas d’impôt sur les plus-values. S’il s’agit d’une résidence secondaire, il y aura probablement un impôt sur les plus-values à payer. Le notaire s’en chargera.
Remarque : cette opération se déroule en même temps que les étapes 8 et 9.
Le vendeur doit payer l’impôt sur les plus-values (le cas échéant) sur le compte du notaire qui enregistre le contrat au bureau des hypothèques. En général, si le bien est la résidence principale du vendeur, il n’y aura pas d’impôt sur les plus-values. S’il s’agit d’une résidence secondaire, il y aura probablement un impôt sur les plus-values à payer. Le notaire s’en chargera.
Enfin, le moment que vous attendiez ! L’acheteur est désormais propriétaire du bien et peut récupérer les clés auprès du notaire et emménager.
Les occasions spéciales appellent des boissons spéciales. Dépoussiérez vos plus beaux verres en cristal et faites sauter le bouchon d’une bouteille de Dom Pérignon. Vous êtes désormais l’heureux propriétaire d’un bien immobilier en France.
Le délai entre la signature de l’avant-contrat et l’acte définitif (c’est-à-dire la signature de l’acte notarié définitif et le paiement de l’intégralité du prix, plus les frais de notaire et de commission d’agence) est généralement de 2 à 4 mois.
Cette procédure peut être accélérée avec l’accord de toutes les parties.
Vous trouverez ci-dessous un résumé approximatif des délais pour chaque étape du processus d’achat. Cela dépend évidemment d’un scénario au cas par cas et ne sera pas exact à 100 %, mais vise à vous donner une ligne directrice approximative.
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