ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ DE LUXE EN FRANCE – PROCESSUS D’ACHAT
La première étape est la signature d’un contrat préliminaire (promesse de vente et d’achat) que le notaire rédige après avoir reçu les documents nécessaires (titre de propriété, rapport sur l’amiante, les termites, l’installation électrique, etc.)
Ce contrat reprend toutes les conditions de la vente et fixe un délai de réalisation qui est soumis à la réalisation de plusieurs conditions suspensives (justification de l’absence d’hypothèques sur le bien vendu dont la mainlevée n’a pu être obtenue du créancier, etc.)
A ce stade, ce contrat est généralement signé au nom propre de l’acquéreur avec une clause de substitution.
Une fois signé par toutes les parties (vendeur et acheteur), l’acheteur bénéficie d’un délai de réflexion de 7 jours après avoir reçu officiellement une copie de l’avant-contrat (le vendeur ne bénéficie pas de ce délai de réflexion qui ne protège que l’acheteur). Si l’acheteur décide de se rétracter, il doit être remboursé de 100 % de ce qu’il aurait transféré sur le compte du notaire.
Conformément à l’avant-contrat, l’acheteur doit verser un dépôt de 5 à 10 % dans l’étude du notaire du vendeur (compte séquestre).
La période entre le contrat préliminaire et l’acte final est d’environ 2/3 mois mais cette période peut être accélérée avec l’accord de toutes les parties : pendant cette période, le notaire vérifie tous les détails du bien et en particulier sa situation juridique (urbanisme, situation hypothécaire, etc.).
C’est généralement l’occasion de réfléchir à la bonne façon d’acheter et à l’opportunité de créer ou non une société : les trusts ne sont pas reconnus en France et les sociétés françaises ou monégasques avec l’acheteur comme actionnaire sont souvent utilisées (d’autres structures plus sophistiquées peuvent être utilisées).
Une fois les conditions suspensives de l’avant-contrat remplies, le notaire rédige l’acte authentique de vente qui doit être signé devant le notaire. Le solde du prix (95% à 90% en fonction de l’acompte versé au stade du contrat préliminaire) doit être payé sur le compte du notaire en même temps. En outre, l’acheteur doit payer les “frais de notaire” d’environ 6,9 % du prix (y compris les frais de notaire légaux de 1 % du prix et la taxe d’achat d’environ 5,9 % du prix).
Une fois cet acte signé, l’acheteur est propriétaire du bien et le prix est transféré sur le compte du vendeur sous la responsabilité du notaire qui garantit à l’acheteur l’absence d’hypothèque de la part du vendeur.
Si une société est utilisée pour acheter le bien, l’acheteur qui a signé l’avant-contrat en son nom propre substitue sa société au bénéfice de ce contrat en franchise d’impôt.
Si vous possédez, au 1er janvier, des biens en France d’une valeur nette supérieure à 1,3 million d’euros, vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune.
CONCERNANT CETTE TAXE :
- Les taux sont, selon la loi actuelle, de 0,50 % entre 0,8 million d’euros et 1,3 million d’euros, de 0,70 % entre 1,3 et 2,57 millions d’euros, de 1 % entre 2,57 et 5 millions d’euros, de 1,25 % entre 5 et 10 millions d’euros, de 1,50 % au-delà de 10 millions d’euros.
- Il est possible de déduire de la valeur des biens possédés au 1er janvier un prêt hypothécaire accordé pour financer le prix d’achat. Il est très courant pour un acheteur non-résident d’emprunter de l’argent auprès d’une banque située à Monaco qui accorde un “back to back loan” (le client investit un pourcentage du prix auprès de la banque, généralement un minimum de 50% du prix, qui accorde un prêt jusqu’à 100% du prix).