LE MARCHÉ DE L’IMMOBILIER DE LUXE
Le marché de l’immobilier de luxe sur la Côte d’Azur demeure très attractif et sélectif, séduisant de nouveaux acquéreurs et préservant ainsi le marché d’un effondrement des prix. La France est le pays le plus visité au monde et l’une des destinations les plus prisées pour les résidences secondaires, en particulier la Côte d’Azur.
La récente crise économique mondiale n’a pas empêché la réalisation de plus-values très importantes lors de la vente de biens immobiliers acquis après 2008 et revendus plusieurs années plus tard sur la Côte d’Azur. En effet, un bien unique, idéalement situé, parfaitement rénové par un architecte ou un décorateur d’intérieur talentueux et proposé au prix du marché constitue un investissement sûr et pertinent.
Les agents immobiliers, notaires et avocats accompagneront ensemble leurs clients tout au long du processus d’acquisition, en les aidant à faire les bons choix. Ainsi, malgré la crise économique et le système fiscal, c’est encore le bon moment pour acheter des biens dans le Sud de la France.
ENVIRONNEMENT DU SYSTÈME FISCAL FRANÇAIS
Le système fiscal français est souvent caractérisé par sa complexité et ses taux élevés, et a récemment été caricaturé comme un système confiscatoire.
Les règles sont complexes et évoluent si fréquemment qu’il est difficile pour les non-professionnels d’en comprendre aisément les effets sur les investissements en France, notamment lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Par ailleurs, les nouvelles dispositions fiscales décidées par le gouvernement socialiste du président François Hollande, ainsi que les récits alarmistes parus dans la presse internationale à ce sujet, ont accru la crainte de notre système.
Contrairement à ce que l’on redoutait, les changements intervenus dans la fiscalité immobilière n’ont pas été aussi désastreux.
En effet, il serait erroné de croire que la France est un pays où la fiscalité est terrible pour tout investissement. Malgré les récentes évolutions de l’impôt sur la fortune et de l’imposition des plus-values, il est légalement possible d’en limiter les effets et, dans certains cas, de les supprimer.
Il est donc essentiel d’être accompagné par des professionnels du droit (notaires et avocats) afin de choisir la structure adéquate avant l’acquisition d’un bien immobilier en France et, si nécessaire, de la faire évoluer pendant la période de détention.
TROUVER LA BONNE STRUCTURE D’ACQUISITION
Compte tenu de la situation fiscale actuelle et de la volonté de chaque gouvernement européen de lutter contre l’évasion fiscale internationale, les acquéreurs potentiels doivent définir avec précision leurs besoins auprès de professionnels du droit, qui les aideront à choisir la structure adaptée à l’acquisition et à la détention d’un bien immobilier.
Il existe plusieurs schémas de structuration lors de l’achat et de la détention d’un actif immobilier : détention directe, société civile française, société civile étrangère, sociétés commerciales françaises et sociétés commerciales étrangères.
Les acquéreurs doivent être conscients des différents avantages et inconvénients de chaque structure en termes de coûts, de fiscalité, d’obligations comptables et de toutes les implications juridiques.
La situation doit être suivie par le notaire, le banquier, l’avocat et les conseillers personnels de l’acquéreur, car chaque contrat et chaque réglementation peuvent avoir un impact sur la structure et sur la situation personnelle de l’acheteur.
Il est important de garder à l’esprit que ces choix peuvent avoir un impact tant sur le présent que sur l’avenir.
Si, par exemple, l’acquéreur envisage de s’installer hors de son pays pour devenir résident fiscal d’un autre État, la nouvelle convention fiscale susceptible de s’appliquer, le cas échéant, entre la France et le nouveau pays de résidence peut modifier le traitement fiscal de la structure et sa charge fiscale personnelle en France : l’ancienne structure peut devenir inadaptée pour le client et entraîner une exposition fiscale plus élevée.
Dans la plupart des cas, l’acquisition est réalisée pour l’usage personnel de l’acheteur et de sa famille en tant que résidence secondaire, mais il arrive que l’usage du bien évolue et doive alors être réexaminé avec attention.
Le marché de la location saisonnière est en plein essor et génère des revenus significatifs pouvant couvrir plus que les frais d’entretien du bien. Les propriétaires de biens prestigieux sont disposés à louer leur propriété en France sur de courtes durées afin de compenser l’impôt sur la fortune acquitté en France.
Ce type d’activité est considéré comme une activité commerciale par l’administration fiscale. Une société civile ne permet pas d’exercer une activité commerciale ; la structure est donc automatiquement requalifiée par l’administration fiscale, soumettant la société à l’impôt sur les sociétés et entraînant la perte de la transparence fiscale.
Dans ce cas, une nouvelle structure doit être mise en place afin d’éviter de telles conséquences fiscales sans transférer l’immeuble.
Une fois la structure mise en place, le propriétaire doit se tenir informé de toute modification de la fiscalité et des lois françaises, des obligations comptables et des conventions fiscales.
La convention fiscale entre le Luxembourg et la France a été modifiée en 2007 et est entrée en vigueur en 2008. Depuis lors, les sociétés luxembourgeoises doivent déposer des déclarations d’impôt sur les sociétés en France et comptabiliser un « revenu locatif estimé » lorsque l’immeuble est mis gratuitement à la disposition de leurs associés. En conséquence, nous avons constaté de nombreux contrôles fiscaux de sociétés luxembourgeoises en 2012, des propriétaires pensant que la convention fiscale entre la France et le Luxembourg n’avait pas été modifiée et estimant, par conséquent, ne pas avoir d’obligations fiscales en France.
La réglementation relative à l’imposition des plus-values a été modifiée à quatre reprises entre 2011 et 2012, et la réforme de l’impôt sur la fortune en 2011 a généré une charge importante pour les contribuables non préparés.
Afin d’éviter un contrôle fiscal, les sociétés ou les propriétaires en direct doivent déposer dans les délais leurs formulaires fiscaux spécifiques : impôt sur la fortune, formulaires de taxe de 3 %, impôt sur les sociétés, etc.
Méfiez-vous des schémas de structuration complexes proposés par des cabinets d’avocats étrangers, car ils sont souvent contestés par l’administration fiscale française et les coûts de structure peuvent être plus élevés que l’économie d’impôt annuelle réalisée.
Avant d’acquérir un bien immobilier en France et de structurer une telle acquisition, l’acheteur doit être conseillé sur l’ensemble de ses obligations fiscales et juridiques. Un véhicule d’acquisition doit être mis en place conformément à ces obligations, et tous les conseillers doivent coopérer afin de définir clairement les meilleures orientations pour l’acquisition.
Après l’acquisition du bien, l’acheteur doit maintenir une relation étroite avec ses conseillers (notaires, avocats, experts-comptables, banquiers) afin d’être informé de toute modification fiscale et législative et de remplir ses obligations.
Maître Stéphane SERRATRICE,
Notaire à Antibes, +33 (0)4 92 90 62 62
Maître Marc PHILIPS,
Avocat fiscaliste à Cannes, +33 (0)4 93 38 55 55
Nous contacter
