Processus en 12 étapes pour acheter un bien immobilier en France
Acheter un bien immobilier en France peut sembler intimidant, surtout si vous ne l’avez jamais fait auparavant et que vous ne parlez pas français. Ne vous inquiétez pas, ce guide explique chaque étape du processus en termes simples afin que vous compreniez exactement ce qui va se passer et quand. C’est assez simple en réalité, et nous vous aiderons à chaque étape.
Ci-dessous se trouve une infographie simple expliquant le processus d’achat d’un bien immobilier en France. Si vous faites défiler vers le bas, vous pouvez lire ce que signifie chaque étape. Sinon, utilisez la navigation rapide pour accéder directement à des sections spécifiques.
1. L'OFFRE DE L'ACHETEUR EST ACCEPTÉE
La première étape de l’achat d’un bien immobilier français est l’acceptation de l’offre de l’acheteur par le vendeur. Cela peut se faire en personne, par téléphone ou par e-mail. Normalement, l’agence vous contactera pour vous annoncer la bonne nouvelle.
Il n’est pas encore temps de sabrer le champagne car il reste des choses à faire avant de conclure l’affaire, mais vous pouvez faire une première célébration.
2. UN NOTAIRE EST CHOISI
Un notaire est un officier public. Un spécialiste juridique agissant au nom de l’État et nommé par le ministre de la Justice afin d’établir des contrats authentifiés au nom de l’acheteur et du vendeur. Le vendeur peut également choisir son propre notaire s’il le souhaite, donc dans certains cas, il peut y avoir plus d’un notaire.
Cela peut sembler intimidant, mais avec le bon notaire, vous serez entre de bonnes mains.
Le fait qu’un acte soit établi par un notaire est une garantie de sa légalité et de son authenticité. Un notaire a l’obligation légale de fournir à l’acheteur des informations complètes sur la nature et le contenu de l’accord signé ainsi que ses conséquences. Son rôle principal est de sécuriser la transaction, d’assurer un titre de propriété incontestable et de collecter toutes les taxes dues à l’État.
Évidemment, malgré le grand nombre de notaires en France, tous ne parlent pas anglais. Pour vous aider à en trouver un qui le fait, nous avons compilé cette liste de notaires sur la Côte d’Azur. Sinon, ce site vous permet de rechercher des notaires par région. Vous devriez ensuite vous renseigner s’ils offrent les services dont vous avez besoin.
Une fois que le notaire a fait son travail, il est temps de signer sur la ligne pointillée.
Combien coûte un notaire ?
Le montant payé pour le notaire dépend de l’âge du bien.
- Bien existant – entre 7 % et 10 % du prix d’achat, hors frais d’agence immobilière.
- Programmes immobiliers récents/neufs – 2 % en frais de notaire et taxes d’enregistrement, plus TVA au taux de 20 % sur le prix d’achat (sauf pour les ventes entre particuliers), hors frais d’agence immobilière. Même si beaucoup appellent ces frais « frais de notaire », le notaire ne reçoit qu’environ 1 % du prix de vente du bien.
Même si beaucoup appellent ces frais « frais de notaire », le notaire ne reçoit qu’environ 1 % du prix de vente du bien. Le montant restant va au gouvernement pour payer les droits de timbre et les débours de taxe d’enregistrement.
Le gouvernement réglemente les frais de notaire qui varient selon le prix de vente du bien.
Ce coût est payé par l’acheteur. S’il y a plus d’un notaire, le coût pour l’acheteur reste le même et ce montant est partagé 50/50 entre les deux notaires.
Note : Les coûts du notaire ne prennent pas en considération le coût d’un prêt hypothécaire ou la création d’une société si c’est ainsi que vous avez l’intention d’acheter le bien (plus d’informations à l’étape 6).
3. SIGNER UN CONTRAT PRÉLIMINAIRE « COMPROMIS DE VENTE »
Ceci est connu sous le nom de « Compromis de Vente » en français.
La troisième étape du processus d’achat immobilier en France est la signature d’un contrat préliminaire. Il s’agit d’une promesse de vendre et d’acheter le bien.
Celui-ci est établi par le notaire une fois qu’il reçoit les documents suivants du vendeur :
- Titre de propriété
- Confirmation que le bâtiment est conforme à toutes les réglementations légales
- Rapport sur l’amiante, l’installation électrique, les risques naturels, etc.
Ce contrat inclut toutes les conditions de la vente et spécifie une date de finalisation. Le contrat est soumis à des conditions qui, si elles ne sont pas remplies, peuvent annuler l’achat :
- Justification que le bien appartient au vendeur en question et qu’il n’y a aucun empêchement à ce qu’il le vende.
- Refus de la Mairie basé sur son droit de préemption de la vente.
- Toute condition suspensive, par exemple :
- L’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur à un taux préférentiel
- La vente préalable de la propre maison de l’acheteur
- Permis de construire pour apporter des modifications structurelles à la maison/terrain
- Tout autre accord entre l’acheteur et le vendeur
4. L'ACHETEUR ORGANISE LE DÉPÔT DE GARANTIE
Maintenant nous progressons. Il est temps pour la première transaction financière.
L’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord sur le prix. Le contrat préliminaire a été signé. À ce stade, l’acheteur doit transférer un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix convenu du bien au notaire. Cette somme sera détenue dans un compte séquestre jusqu’à la transaction finale.
Le transfert se fait par virement bancaire.
5. DÉLAI DE RÉTRACTATION DE 10 JOURS POUR L'ACHETEUR
L’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après avoir reçu une copie du contrat préliminaire. Le vendeur ne bénéficie pas de ce délai de rétractation ; il ne protège que l’acheteur.
Si l’acheteur décide de se retirer pendant cette période, il doit être remboursé à 100 % de ce qu’il a transféré dans le compte séquestre. À ce moment-là, le processus d’achat est terminé.
L’acheteur peut changer d’avis pour n’importe quelle raison et n’a pas à le justifier pour recevoir un remboursement complet du dépôt pendant cette période de rétractation de dix jours.
Que se passe-t-il après la période de rétractation de 10 jours ?
Outre les conditions décrites à l’étape 3 (Signer un contrat préliminaire/Compromis de Vente), si l’acheteur décide qu’il ne veut plus poursuivre l’affaire après la période de rétractation, le vendeur a le droit de garder le dépôt jusqu’à 10 % du prix de vente du bien en compensation.
6. L'ACHETEUR ORGANISE LE FINANCEMENT COMPLET DE L'ACHAT
Il est maintenant temps de réfléchir à la bonne façon d’acheter le bien et d’organiser les fonds. Vous avez l’opportunité de décider si vous allez faire l’achat en tant qu’individu ou en tant que société.
Les trusts ne sont pas reconnus en France. Souvent, si l’acheteur est actionnaire d’une société en France ou à Monaco, l’achat se fait par l’intermédiaire de sa société.
Il existe d’autres structures de paiement plus sophistiquées qui peuvent être utilisées avec l’aide d’un avocat spécialisé.
Si un prêt bancaire est nécessaire, il faudra jusqu’à deux mois pour obtenir une réponse d’une banque française. Vous devrez ensuite attendre un minimum de dix jours pour accepter l’offre. L’offre de la banque reste valide pendant 30 jours. Vous devez utiliser le prêt dans les quatre mois suivant son acceptation.
7. LE NOTAIRE ÉTABLIT L'ACTE DÉFINITIF « ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE »
Une fois ces étapes terminées, et que l’étude notariale a effectué toutes les vérifications administratives nécessaires, l’acte définitif, qui s’appelle « l’acte authentique de vente », peut être établi. Il y a généralement un délai de trois à quatre mois entre la signature du contrat préliminaire et l’acte définitif.
8. LES FONDS SONT TRANSFÉRÉS DANS LE COMPTE SÉQUESTRE DU NOTAIRE
Note : Les étapes 8, 9 et 10 se déroulent toutes en même temps.
Le jour où l’acte définitif est signé, le solde du prix du bien (90 % à 95 % selon le dépôt versé) doit être payé par l’intermédiaire du compte séquestre du notaire.
Quelques semaines plus tard, les fonds sont transférés sur le compte du vendeur par le notaire.
Comme expliqué à l’étape 2, l’acheteur doit payer des frais qui représentent généralement 7 % du prix global du bien. Cela inclut les frais de notaire de 1 % sur le prix total, la taxe d’achat d’environ 5,89 % sur le prix et les frais administratifs.
Si une société est utilisée pour acheter le bien, l’acheteur qui a signé le contrat préliminaire en son nom propre substituera sa société, ce qui signifie que le contrat est exempt de toute taxe.
Une fois que toutes les formalités ont suivi leur cours, le notaire clôturera les comptes pour les deux parties.
9. L'ACTE DÉFINITIF EST SIGNÉ PAR L'ACHETEUR
Note : Cela se passe en même temps que les étapes 8 et 9.
Le vendeur doit payer l’impôt sur les plus-values (si des plus-values sont dues) par l’intermédiaire du compte du notaire qui enregistre le contrat au bureau des hypothèques. En général, si le bien est la résidence principale du vendeur, il n’y aura pas d’impôt sur les plus-values. S’il s’agit d’une résidence secondaire, il y aura probablement un impôt sur les plus-values à payer. Le notaire s’en chargera.
10. LE VENDEUR PAIE L'IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES (LE CAS ÉCHÉANT)
Note : Cela se passe en même temps que les étapes 8 et 9.
Le vendeur doit payer l’impôt sur les plus-values (si des plus-values sont dues) par l’intermédiaire du compte du notaire qui enregistre le contrat au bureau des hypothèques. En général, si le bien est la résidence principale du vendeur, il n’y aura pas d’impôt sur les plus-values. S’il s’agit d’une résidence secondaire, il y aura probablement un impôt sur les plus-values à payer. Le notaire s’en chargera.
11. L'ACHETEUR RÉCUPÈRE LES CLÉS DU BIEN
Enfin, le moment que vous attendiez ! Maintenant l’acheteur possède le bien et peut récupérer les clés chez le notaire et emménager.
12. CÉLÉBREZ AVEC DU CHAMPAGNE
Les occasions spéciales appellent des boissons spéciales. Dépoussiérez vos plus beaux verres en cristal et faites sauter le bouchon d’une bouteille de Dom Pérignon. Vous êtes maintenant l’heureux propriétaire d’un bien immobilier en France.
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