{"id":501070,"date":"2015-12-08T16:32:59","date_gmt":"2015-12-08T15:32:59","guid":{"rendered":"https:\/\/www.beauchamp.com\/blog\/devenir-proprietaire-dun-bien-de-luxe-sur-la-cote-dazur-optimiser-sa-fiscalite\/"},"modified":"2015-12-08T16:32:59","modified_gmt":"2015-12-08T15:32:59","slug":"devenir-proprietaire-dun-bien-de-luxe-sur-la-cote-dazur-optimiser-sa-fiscalite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.beauchamp.com\/fr\/blog\/devenir-proprietaire-dun-bien-de-luxe-sur-la-cote-dazur-optimiser-sa-fiscalite\/","title":{"rendered":"Devenir propri\u00e9taire d\u2019un bien de luxe sur la C\u00f4te d\u2019Azur & optimiser sa fiscalit\u00e9"},"content":{"rendered":"

LE MARCH\u00c9 DE L\u2019IMMOBILIER DE LUXE<\/span><\/h2>\n

Le march\u00e9 de l\u2019immobilier de luxe sur la C\u00f4te d\u2019Azur demeure tr\u00e8s attractif et s\u00e9lectif, s\u00e9duisant de nouveaux acqu\u00e9reurs et pr\u00e9servant ainsi le march\u00e9 d\u2019un effondrement des prix. La France est le pays le plus visit\u00e9 au monde et l\u2019une des destinations les plus pris\u00e9es pour les r\u00e9sidences secondaires, en particulier la C\u00f4te d\u2019Azur. <\/p>\n

\"france-maximize-tax-efficiency\"<\/a><\/p>\n

La r\u00e9cente crise \u00e9conomique mondiale n\u2019a pas emp\u00each\u00e9 la r\u00e9alisation de plus-values tr\u00e8s importantes lors de la vente de biens immobiliers acquis apr\u00e8s 2008 et revendus plusieurs ann\u00e9es plus tard sur la C\u00f4te d\u2019Azur. En effet, un bien unique, id\u00e9alement situ\u00e9, parfaitement r\u00e9nov\u00e9 par un architecte ou un d\u00e9corateur d\u2019int\u00e9rieur talentueux et propos\u00e9 au prix du march\u00e9 constitue un investissement s\u00fbr et pertinent. <\/p>\n

Les agents immobiliers, notaires et avocats accompagneront ensemble leurs clients tout au long du processus d\u2019acquisition, en les aidant \u00e0 faire les bons choix. Ainsi, malgr\u00e9 la crise \u00e9conomique et le syst\u00e8me fiscal, c\u2019est encore le bon moment pour acheter des biens dans le Sud de la France. <\/p>\n

ENVIRONNEMENT DU SYST\u00c8ME FISCAL FRAN\u00c7AIS<\/span><\/strong><\/h2>\n

Le syst\u00e8me fiscal fran\u00e7ais est souvent caract\u00e9ris\u00e9 par sa complexit\u00e9 et ses taux \u00e9lev\u00e9s, et a r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 caricatur\u00e9 comme un syst\u00e8me confiscatoire.<\/p>\n

Les r\u00e8gles sont complexes et \u00e9voluent si fr\u00e9quemment qu\u2019il est difficile pour les non-professionnels d\u2019en comprendre ais\u00e9ment les effets sur les investissements en France, notamment lors de l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier. Par ailleurs, les nouvelles dispositions fiscales d\u00e9cid\u00e9es par le gouvernement socialiste du pr\u00e9sident Fran\u00e7ois Hollande, ainsi que les r\u00e9cits alarmistes parus dans la presse internationale \u00e0 ce sujet, ont accru la crainte de notre syst\u00e8me. <\/p>\n

Contrairement \u00e0 ce que l\u2019on redoutait, les changements intervenus dans la fiscalit\u00e9 immobili\u00e8re n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 aussi d\u00e9sastreux.<\/p>\n

En effet, il serait erron\u00e9 de croire que la France est un pays o\u00f9 la fiscalit\u00e9 est terrible pour tout investissement. Malgr\u00e9 les r\u00e9centes \u00e9volutions de l\u2019imp\u00f4t sur la fortune et de l\u2019imposition des plus-values, il est l\u00e9galement possible d\u2019en limiter les effets et, dans certains cas, de les supprimer. <\/p>\n

Il est donc essentiel d\u2019\u00eatre accompagn\u00e9 par des professionnels du droit (notaires et avocats) afin de choisir la structure ad\u00e9quate avant l\u2019acquisition d\u2019un bien immobilier en France et, si n\u00e9cessaire, de la faire \u00e9voluer pendant la p\u00e9riode de d\u00e9tention.<\/p>\n

TROUVER LA BONNE STRUCTURE D\u2019ACQUISITION<\/span><\/strong><\/h2>\n

Compte tenu de la situation fiscale actuelle et de la volont\u00e9 de chaque gouvernement europ\u00e9en de lutter contre l\u2019\u00e9vasion fiscale internationale, les acqu\u00e9reurs potentiels doivent d\u00e9finir avec pr\u00e9cision leurs besoins aupr\u00e8s de professionnels du droit, qui les aideront \u00e0 choisir la structure adapt\u00e9e \u00e0 l\u2019acquisition et \u00e0 la d\u00e9tention d\u2019un bien immobilier.<\/p>\n

Il existe plusieurs sch\u00e9mas de structuration lors de l\u2019achat et de la d\u00e9tention d\u2019un actif immobilier : d\u00e9tention directe, soci\u00e9t\u00e9 civile fran\u00e7aise, soci\u00e9t\u00e9 civile \u00e9trang\u00e8re, soci\u00e9t\u00e9s commerciales fran\u00e7aises et soci\u00e9t\u00e9s commerciales \u00e9trang\u00e8res.<\/p>\n

Les acqu\u00e9reurs doivent \u00eatre conscients des diff\u00e9rents avantages et inconv\u00e9nients de chaque structure en termes de co\u00fbts, de fiscalit\u00e9, d\u2019obligations comptables et de toutes les implications juridiques.<\/p>\n

La situation doit \u00eatre suivie par le notaire, le banquier, l\u2019avocat et les conseillers personnels de l\u2019acqu\u00e9reur, car chaque contrat et chaque r\u00e9glementation peuvent avoir un impact sur la structure et sur la situation personnelle de l\u2019acheteur.<\/p>\n

Il est important de garder \u00e0 l\u2019esprit que ces choix peuvent avoir un impact tant sur le pr\u00e9sent que sur l\u2019avenir.<\/p>\n

Si, par exemple, l\u2019acqu\u00e9reur envisage de s\u2019installer hors de son pays pour devenir r\u00e9sident fiscal d\u2019un autre \u00c9tat, la nouvelle convention fiscale susceptible de s\u2019appliquer, le cas \u00e9ch\u00e9ant, entre la France et le nouveau pays de r\u00e9sidence peut modifier le traitement fiscal de la structure et sa charge fiscale personnelle en France : l\u2019ancienne structure peut devenir inadapt\u00e9e pour le client et entra\u00eener une exposition fiscale plus \u00e9lev\u00e9e.<\/p>\n

Dans la plupart des cas, l\u2019acquisition est r\u00e9alis\u00e9e pour l\u2019usage personnel de l\u2019acheteur et de sa famille en tant que r\u00e9sidence secondaire, mais il arrive que l\u2019usage du bien \u00e9volue et doive alors \u00eatre r\u00e9examin\u00e9 avec attention.<\/p>\n

Le march\u00e9 de la location saisonni\u00e8re est en plein essor et g\u00e9n\u00e8re des revenus significatifs pouvant couvrir plus que les frais d\u2019entretien du bien. Les propri\u00e9taires de biens prestigieux sont dispos\u00e9s \u00e0 louer leur propri\u00e9t\u00e9 en France sur de courtes dur\u00e9es afin de compenser l\u2019imp\u00f4t sur la fortune acquitt\u00e9 en France. <\/p>\n

Ce type d\u2019activit\u00e9 est consid\u00e9r\u00e9 comme une activit\u00e9 commerciale par l\u2019administration fiscale. Une soci\u00e9t\u00e9 civile ne permet pas d\u2019exercer une activit\u00e9 commerciale ; la structure est donc automatiquement requalifi\u00e9e par l\u2019administration fiscale, soumettant la soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et entra\u00eenant la perte de la transparence fiscale. <\/p>\n

Dans ce cas, une nouvelle structure doit \u00eatre mise en place afin d\u2019\u00e9viter de telles cons\u00e9quences fiscales sans transf\u00e9rer l\u2019immeuble.<\/p>\n

Une fois la structure mise en place, le propri\u00e9taire doit se tenir inform\u00e9 de toute modification de la fiscalit\u00e9 et des lois fran\u00e7aises, des obligations comptables et des conventions fiscales.<\/p>\n

La convention fiscale entre le Luxembourg et la France a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e en 2007 et est entr\u00e9e en vigueur en 2008. Depuis lors, les soci\u00e9t\u00e9s luxembourgeoises doivent d\u00e9poser des d\u00e9clarations d\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s en France et comptabiliser un \u00ab revenu locatif estim\u00e9 \u00bb lorsque l\u2019immeuble est mis gratuitement \u00e0 la disposition de leurs associ\u00e9s. En cons\u00e9quence, nous avons constat\u00e9 de nombreux contr\u00f4les fiscaux de soci\u00e9t\u00e9s luxembourgeoises en 2012, des propri\u00e9taires pensant que la convention fiscale entre la France et le Luxembourg n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e et estimant, par cons\u00e9quent, ne pas avoir d\u2019obligations fiscales en France. <\/p>\n

La r\u00e9glementation relative \u00e0 l\u2019imposition des plus-values a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e \u00e0 quatre reprises entre 2011 et 2012, et la r\u00e9forme de l\u2019imp\u00f4t sur la fortune en 2011 a g\u00e9n\u00e9r\u00e9 une charge importante pour les contribuables non pr\u00e9par\u00e9s.<\/p>\n

Afin d\u2019\u00e9viter un contr\u00f4le fiscal, les soci\u00e9t\u00e9s ou les propri\u00e9taires en direct doivent d\u00e9poser dans les d\u00e9lais leurs formulaires fiscaux sp\u00e9cifiques : imp\u00f4t sur la fortune, formulaires de taxe de 3 %, imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s, etc.<\/p>\n

M\u00e9fiez-vous des sch\u00e9mas de structuration complexes propos\u00e9s par des cabinets d\u2019avocats \u00e9trangers, car ils sont souvent contest\u00e9s par l\u2019administration fiscale fran\u00e7aise et les co\u00fbts de structure peuvent \u00eatre plus \u00e9lev\u00e9s que l\u2019\u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t annuelle r\u00e9alis\u00e9e.<\/p>\n

Avant d\u2019acqu\u00e9rir un bien immobilier en France et de structurer une telle acquisition, l\u2019acheteur doit \u00eatre conseill\u00e9 sur l\u2019ensemble de ses obligations fiscales et juridiques. Un v\u00e9hicule d\u2019acquisition doit \u00eatre mis en place conform\u00e9ment \u00e0 ces obligations, et tous les conseillers doivent coop\u00e9rer afin de d\u00e9finir clairement les meilleures orientations pour l\u2019acquisition. <\/p>\n

Apr\u00e8s l\u2019acquisition du bien, l\u2019acheteur doit maintenir une relation \u00e9troite avec ses conseillers (notaires, avocats, experts-comptables, banquiers) afin d\u2019\u00eatre inform\u00e9 de toute modification fiscale et l\u00e9gislative et de remplir ses obligations.<\/p>\n

Ma\u00eetre St\u00e9phane SERRATRICE,<\/strong><\/p>\n

Notaire \u00e0 Antibes, +33 (0)4 92 90 62 62<\/p>\n

Ma\u00eetre Marc PHILIPS,<\/strong><\/p>\n

Avocat fiscaliste \u00e0 Cannes, +33 (0)4 93 38 55 55<\/p>\n

Nous contacter<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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